Precise tips for Purchasing of land for construction and its engineering aspect
..We always recommend any clients to consider at least 5 different land before making the decision and make wise decision considering flexibility, econometry, accessibility, viability and sustainability of the land ...
Constructing a building while adhering to all required parameters is a challenging and time-consuming task. The increasing population density in cities has compounded the difficulty of finding optimal land for settlement. Escalating land prices in major cities have left many people confused about the best location to purchase. Allow me to share a relevant incident from about a year ago. A friend of mine was interested in buying land in Kathmandu and had made a decision after extensive research. Before finalizing his choice, he asked me to inspect the land, and I agreed to assist him.
Upon visiting the site, I found that the land was located on a slope. Although he had secured it at a competitive price, I advised him against the purchase due to the land's unsuitability for construction. I provided him with engineering advice and suggested avoiding the property. He heeded my advice, but a year later, he informed me that someone else had bought the land and built a house there. Due to heavy rainfall and soil erosion, the house is now precariously positioned on a cliff and at risk of being washed away. My friend asked how I had anticipated this problem. It wasn't a matter of foresight but of applying basic engineering principles to assess the land's suitability.
The choices you make today will impact your future. For instance, if you buy land at 25 lakh per anna but have to invest an additional 40-60 lakh during construction due to its terrain and other complications, the land may not be economical. Today, I will outline essential considerations to keep in mind when purchasing land. These simple tips not only help in finding the best land but also in addressing potential future issues.
1. Area and Orientation of the Land
It is crucial to understand that purchasing less than 2.5 anna (or 6 dhur in Terai) is generally inadvisable. We recommend considering at least 4 anna of land for optimal construction planning. The shape of the land also plays a significant role; square or rectangular plots are preferable. Triangular, irregular, or narrow plots may require reconsideration.
2. Road Connectivity
Good road connectivity is essential. The minimum width of a road should be 6 meters, with a required setback of at least 1.5 meters. For a 4-meter road, the minimum setback is also 1.5 meters. If the road width is insufficient, you and your neighbors will need to contribute to widening it. For example, if the road is 4.5 meters wide, you and your neighbors should collectively leave an additional 1.5 meters for road expansion and an extra 1.5 meters individually during construction.
3. Land Slope
Avoid land with a slope greater than 15 degrees. Investment costs increase significantly with such terrain. It is advisable to choose land at least 100 meters away from a sloped area, including land located below a slope.
4. Land Fill
If the land has been filled with soil, allow it to settle and consider using load impact practices such as piling bricks for a few months before construction. We recommend at least 6 months of such practices to ensure stability.
5. Proximity to Rivers
Even if a river appears small, it can cause catastrophic flooding during peak rainfall. It is best to purchase land at least 100 meters away from the riverbank. For smaller rivers, a setback of 10-30 meters is required, while larger rivers necessitate setbacks of up to 60 meters.
6. High Tension Power Lines
It is essential to consider high tension power lines when purchasing land. Ideally, buy land 100 meters away from such lines. According to government regulations, setbacks from high tension lines are as follows: 1.5 meters for up to 11 KVA, 3 meters for 11-22 KVA, and 15 meters for 33 KVA and above.
7. Land Surrounded by Roads
If the land is surrounded by roads on three or four sides, ensure a compulsory setback of 1.5 meters to avoid complications.
In addition to these technical aspects, it is important to investigate the land’s history. Verify if the land belongs to guthi or has any unseen issues. Speaking with neighbors (sadiyar) can provide valuable insights. Confirm the land’s area in both the field and documents, including blueprints and the registration card (lal purja). This verification can aid in negotiating with the landowner.
Ensure all parameters are considered and make a checklist before making a decision. Following these guidelines can help you purchase land with confidence. If you approach the process with a thorough engineering perspective, you can negotiate discounts based on any drawbacks and choose land with nearby amenities. It is advisable to evaluate at least five different properties before making a decision, considering factors such as flexibility, economy, accessibility, viability, and sustainability.
Nepali Version
निर्माणको लागि उपयुक्त जग्गा चयन गर्दा ध्यान दिनुपर्ने मापदण्ड
भवन निर्माण गर्दा सबै आवश्यक मापदण्ड पालना गर्नु चुनौतीपूर्ण र समय-साध्य कार्य हो। शहरहरूमा जनसंख्या घनत्वको वृद्धि भएकोले, उपयुक्त बसोबासको लागि सही जग्गा फेला पार्न थप कठिनाइको सामना गर्नुपरेको छ। प्रमुख शहरहरूमा जग्गाका मूल्यहरू चढेकोले, धेरैलाई सही स्थान चयनमा कठिनाई भएको छ। म यहाँ एक वर्ष अघिको एउटा घटनाको उल्लेख गर्न चाहन्छु। मेरो एक साथीले काठमाडौंमा जग्गा किन्ने इच्छा व्यक्त गरे र धेरै अनुसन्धानपछि निर्णय गरे। आफ्नो निर्णय पक्का गर्नु अघि, उनले मलाई उक्त जग्गा हेर्न सोधे र म उनलाई सहयोग गर्न तयार भएँ।
जग्गा हेर्दा मैले देखे कि यो ढल्किएको क्षेत्रमा थियो। यद्यपि उनले प्रतिस्पर्धात्मक मूल्यमा जग्गा पाएका थिए, मैले यो निर्माणको लागि उपयुक्त नभएकोले उनलाई खरिद नगर्न सल्लाह दिएँ। मैले उनलाई इन्जिनियरिङ्गका टिप्स प्रदान गर्दै उक्त जग्गा किन्ने कुरा टार्न सल्लाह दिएँ। उनले मेरो सुझाव स्वीकारे, तर एक वर्षपछि उनले मलाई जानकारी दिए कि अरूले त्यो जग्गा किनेर घर बनाएका छन्। अत्यधिक वर्षा र माटोको कटानका कारण त्यो घर चित्तमा झुकेर रहने अवस्थामा छ र कुनै पनि समयमा बग्न सक्ने जोखिममा छ। उनले सोधे कि मैले यसो कसरी अनुमान गरेको थिएँ। यो कुनै पूर्वानुमानको कुरा होइन, तर आधारभूत इन्जिनियरिङ्ग सिद्धान्तहरू प्रयोग गरेर जग्गाको उपयुक्तता मूल्याङ्कन गर्नुको कुरा हो।
आजको निर्णयले भविष्यमा ठूलो प्रभाव पार्न सक्छ। उदाहरणका लागि, यदि तपाईंले २५ लाख प्रति आना मूल्यमा जग्गा किनेर निर्माणका लागि थप ४०-६० लाख खर्च गर्नु पर्ने भयो भने, त्यो जग्गा आर्थिक रूपमा लाभकारी हुन सक्दैन। आज म तपाईंलाई जग्गा किन्ने बेला ध्यान दिनुपर्ने महत्वपूर्ण मापदण्डहरू प्रस्तुत गर्दैछु। यी सरल सुझावहरूले तपाईंलाई उपयुक्त जग्गा छनोट गर्न मात्र होइन, भविष्यका समस्याहरूको समाधान गर्न पनि मद्दत पुर्याउँछन्।
१. जग्गाको क्षेत्रफल र ओरिएन्टेशन
जग्गा किन्ने बेला २.५ आना (वा तराईमा ६ धुर) भन्दा कम क्षेत्रफलको जग्गा किन्नु नहुने कुरा ध्यान दिनु आवश्यक छ। निर्माणको लागि उचित योजना बनाउनको लागि कम्तिमा ४ आना क्षेत्रफलको जग्गा चयन गर्न सिफारिस गरिन्छ। जग्गाको आकार पनि महत्त्वपूर्ण भूमिका खेल्दछ; वर्गाकार वा आयताकार जग्गा सर्वोत्कृष्ट मानिन्छ। त्रिकोणीय, अनियमित, वा संकुचित आकारको जग्गा पुनः विचार गर्नुपर्ने हुनसक्छ।
२. सडकको जडान
सडकको राम्रो जडान अनिवार्य छ। सडकको न्यूनतम चौडाइ ६ मिटर हुनु पर्छ, र ६ मिटर चौडाइको सडकका लागि कम्तिमा १.५ मिटरको setback आवश्यक छ। यदि सडकको चौडाइ ४ मिटर छ भने पनि १.५ मिटरको setback अनिवार्य छ। यदि सडकको चौडाइ पर्याप्त छैन भने तपाईं र तपाईंका छिमेकीलाई सडक चौडा गर्न सहयोग गर्नुपर्ने हुन्छ। उदाहरणका लागि, यदि सडक ४.५ मिटर चौडा छ भने, तपाईं र तपाईंका छिमेकीले सामूहिक रूपमा थप १.५ मिटर चौडाइको लागि स्थान छोड्नुपर्नेछ र निर्माणको क्रममा अतिरिक्त १.५ मिटर व्यक्तिगत रूपमा छुट्टै छोड्नुपर्नेछ।
३. जग्गाको ढलान
१५ डिग्रीभन्दा बढी ढलान भएको जग्गा टार्न सकिदैन। यस्तो भौगोलिक संरचनामा लगानी बढ्न सक्छ। यो सिफारिस गरिन्छ कि ढलान भएको क्षेत्रबाट कम्तिमा १०० मिटर टाढाको जग्गा चयन गर्नुपर्छ, ढलानको तलको जग्गाको लागि पनि यही कुरा लागू हुन्छ।
४. माटो भरिएको जग्गा
यदि जग्गामा माटो भरिएको छ भने, यसलाई जम्नको लागि समय दिनुहोस् र निर्माण अघि लोड इम्प्याक्ट अभ्यास गर्न विचार गर्नुहोस्, जस्तै केही महिना लागि ईंट वा यस्ता भार राख्नुहोस्। ६ महिना सम्मको अभ्यासले स्थिरता सुनिश्चित गर्नमा ठूलो मद्दत पुर्याउँछ।
५. नदीको निकटता
नदी सानो देखिन सक्छ, तर वर्षा मौसममा यसले ठूलो बाढी ल्याउन सक्छ। नदीको किनारबाट कम्तिमा १०० मिटर टाढा जग्गा किन्ने सिफारिस गरिन्छ। साना नदिहरूको लागि १०-३० मिटरको setback आवश्यक छ, जबकि ठूला नदिहरूको लागि ६० मिटरको setback आवश्यक छ।
६. उच्च तन्शन लाइन
उच्च तन्शन लाइनहरूको उपस्थितिको ध्यान राख्नु महत्त्वपूर्ण छ। यथासम्भाव, १०० मिटर टाढाको जग्गा किन्ने सिफारिस गरिन्छ। सरकारी नियमअनुसार, ११ KVA सम्मको उच्च तन्शन लाइनबाट १.५ मिटर, ११-२२ KVA को लागि ३ मिटर, र ३३ KVA र माथिको लागि १५ मिटरको setback आवश्यक छ।
७. तीन वा चारैतर्फ सडकले घेरिएको जग्गा
यदि जग्गा तीन वा चारैतर्फ सडकले घेरिएको छ भने, १.५ मिटरको setback अनिवार्य छ। धेरै सडक जडान भएका जग्गाले भविष्यमा समस्यामा पार्न सक्छ, त्यसैले यस प्रकारको जग्गा चयन गर्दा सावधानी अपनाउनुहोस्।
यी सबै प्राविधिक पक्षहरूका साथै, जग्गाको इतिहास पनि महत्त्वपूर्ण छ। गुथीको हो वा कुनै अन्य अव्याख्याय समस्याहरू छन् कि छैनन् भनेर जाँच गर्नुहोस्। छिमेकीसँग कुरा गर्नु उपयोगी हुन्छ। क्षेत्रफल र कागजातहरूको मिलान गरेर, ब्लुप्रिन्ट, रजिस्ट्री कार्ड (लाल पुर्जा) र क्षेत्रफल सुनिश्चित गर्नु महत्त्वपूर्ण छ। यसले जग्गा मालिकसँग मोलतोल गर्न मद्दत गर्न सक्छ।
सुनिश्चित गर्नुहोस् कि सबै मापदण्डहरूलाई विचार गरिएको छ र निर्णय गर्नु अघि चेकलिस्ट बनाउनुहोस्। यी निर्देशहरू अनुसरण गरेर, तपाईं आत्मविश्वासका साथ जग्गा किन्न सक्नुहुन्छ। यदि तपाईंले इन्जिनियरिङ्ग दृष्टिकोणबाट प्रक्रिया अपनाउनु भयो भने, तपाईंले जग्गा मालिकसँग मोलतोल गरेर कुनै दोषहरूको आधारमा छुट पाउन सक्नुहुन्छ र नजिकका सुविधाहरू भएको जग्गा चयन गर्न सक्नुहुन्छ। यो एक चालाक तरिका हो, जसले तपाईंलाई आर्थिक बजेटमा सर्वोत्तम जग्गा फेला पार्न मद्दत पुर्याउँछ। हामी सधैं ग्राहकहरूलाई निर्णय गर्नु अघि कम्तिमा ५ वटा भिन्न-भिन्न जग्गा विचार गर्न सिफारिस गर्छौं, लचीलापन, अर्थशास्त्र, पहुँच, व्यवहार्यता र दिगोपनको आधारमा निर्णय गर्न।